Zoom sur
Fiscalité des particuliers
Commentaires sur certaines situations concernant les locations immobilières
Revenus fonciers et défaillance du locataire
Le revenu brut foncier s’entend des recettes de toute nature perçues par le propriétaire ainsi que les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
En l’espèce, le gérant de la SCI versait les sommes nécessaires pour assurer le remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition des locaux loués, ce afin de pallier la défaillance du locataire, une SARL dont il détenait 95 % des parts.
L’administration avait réintégré ces sommes dans les revenus de la société, estimant qu’elles étaient destinées à financer des charges déductibles, les intérêts de l’emprunt, et à remplacer les loyers impayés, ce que la Cour administrative d’appel de Paris confirmait.
Par un arrêt du 27 juillet 2009, le Conseil d’Etat vient infirmer cette décision : l'aide ainsi apportée par le gérant pour permettre à la SCI de faire face à ses engagements ne peut être qualifiée ni de revenu tiré de la propriété de l'immeuble ni de subvention ou indemnité destinée à financer des charges déductibles. Elle ne saurait donc être imposable.
Déduction des grosses réparations d’immeubles par les nus-propriétaires
A compter de l’imposition des revenus de 2009, les nus-propriétaires d’immeubles reçus par succession ou dans certaines conditions, par donation, peuvent déduire les dépenses de grosses réparations :
- soit de leur revenu global, dans une limite annuelle de 25 000 €,
- soit de leurs revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Déficits tirés de la sous-location d’immeubles nus
Dans un arrêt du 8 juillet 2009, le Conseil d’Etat rappelle que les déficits de l’activité non commerciale de sous-location d’immeubles nus ne sont pas imputables sur le revenu global dès lors qu’ils ne proviennent pas de l’exercice d’une activité libérale.
Peu importe à cet égard que l'activité ait été exercée à titre professionnel par un contribuable qui, après avoir pris à bail un ensemble immobilier, y a exécuté des travaux de rénovation et a sous-loué cent treize appartements situés dans cet immeuble et a, pour faire face à l'augmentation des loyers versés au bailleur, accompli les diligences nécessaires afin de percevoir des loyers plus élevés et réduire le taux de vacance des logements.
En effet, en application de l'article 156, I-2° du CGI, les déficits tirés de l'activité non commerciale de sous-location d'immeubles nus ne peuvent pas être imputés sur le revenu global du contribuable dès lors qu'une telle activité, qui ne requiert pas la mise en œuvre d'un art ou d'un savoir-faire particuliers, ne constitue pas, par sa nature et les conditions de son exercice, une profession libérale.
Autres commentaires concernant les particuliers
Dividendes partiellement abandonnés par un associé
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 31 juillet 2009, vient préciser que l'abandon de sommes inscrites au crédit d'un compte courant d'associé constitue un acte de disposition, quelle que soit la situation de trésorerie de la société. Un particulier, associé et dirigeant d'une société, ayant abandonné au profit de celle-ci une partie des dividendes inscrits à son compte courant d'associé est imposé sur le montant desdites sommes. Les juges suprêmes rejettent l’argument que présentait le contribuable tendant à considérer que les dividendes n’étaient pas disponibles et échappaient à l’imposition à hauteur de l’abandon de créance.
Pension alimentaire et réduction d’impôt pour emploi d’un salarié à domicile
La pension alimentaire versée par un contribuable en vue de pourvoir aux besoins de toute nature de ses enfants mineurs est déductible du revenu imposable. Un contribuable justifiait avoir directement versé des salaires à la garde d'enfants à domicile employée par la mère de ses enfants dont il est séparé.
Censurant la Cour administrative d'appel de Paris, le Conseil d'État, par un arrêt du 14 octobre 2009, reconnait aux sommes versées le caractère de pension alimentaire déductible, nonobstant la circonstance que la mère des enfants a bénéficié de la réduction d'impôt au titre de l'emploi de ce salarié à domicile.
Aucune disposition législative ne saurait interdire le cumul de la déduction d'une pension alimentaire versée par un contribuable au profit de ses enfants mineurs vivant avec leur mère et la réduction d'impôt pour emploi d'un salarié à domicile pour la garde de ces mêmes enfants dont bénéficie un autre contribuable.
Réduction ISF et holdings animatrices
L’article 885-0 V bis du Code Général des Impôts a mis en place un mécanisme incitatif d’investissements dans le capital de PME communautaires, et ce au travers d’une réduction d’ISF. Ce dispositif fiscal s’applique notamment aux investissements indirects, effectués par le biais d'une société holding spécifiquement dédiée à ce type d'investissement, dans une PME opérationnelle répondant aux conditions de l'exonération.
Par ailleurs une tolérance administrative permet aux investissements directs dans une holding considérée comme « animatrice de son groupe » au sens de l'ISF d’être éligibles au dispositif. Et ce même si par principe les sociétés holding sont exclues du régime, compte tenu de leur activité financière.
A l’occasion d’une réponse ministérielle récente, il nous est précisé que l'avantage fiscal ne saurait être étendu à la souscription des titres d'une « holding de holdings ».
